资本月报 | 房地产利好政策频出刺激股价大涨，众安智慧生活完成上市

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

本月关注

房地产利好政策频出，落地效果仍有待观察

7月10日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，将此前发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。7月19日中共中央、国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》，围绕民营经济提出31条措施，包含了完善融资支持政策制度、完善市场化重整机制、鼓励民营企业盘活存量资产回收资金等。7月24日中央政治局会议，提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱等。整体看来，本月房地产利好政策频出，为市场带来了宽松预期，但落地效果仍有待观察，对于大部分民营房企而言融资环境仍然较为严峻。

融资总量环比减少，发债规模则环比大幅增加

本月80家典型房企的融资总量为499.74亿元，环比减少10.1%，同比减少46%。房企债券发行了328.95亿元，环比增加84.8%，同比减少22.7%。债券类平均融资成本为3.49%，环比提高0.37pct，同比下降1.48pct。本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、华侨城、万科等国企央企或优质混合所有制企业，因此境内融资成本为3.49%，环比提高0.37pct，继续保持在较低的水平。

众安智慧生活完成上市，雅居乐期后完成配股

本月18日众安集团旗下的物业公司众安智慧生活完成了上市，但是没有房企或房企旗下企业提交招股书。而在增发配股方面，本月没有企业进行配股融资，期后雅居乐则在8月1日宣布以先旧后新方式配售3.46亿股，筹资约3.87亿港元，同时碧桂园也传出了配股计划。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。

债券发行

融资规模环比减少
发债规模环比大幅增加

2023年7月80家典型房企的融资总量为499.74亿元，环比减少10.1%，同比减少46%，本月房企融资规模仍然处于近年来的较低水平。从全年累计数据来看，1-7月80家典型房企的累计融资总量为3795.34亿元，同比减少26.7%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资370.9亿元，环比减少7.5%，同比减少22.5%；境外债权融资72.25亿元，今年以来仅次于1月份的81.89亿元，而上个月没有境外债权融资，同比则减少80.6%；资产证券化融资为56.58亿元，环比减少29.5%，同比增加13.8%。

7月房企发债328.95亿元，环比增加84.8%，同比减少22.7%。本月仍然没有房企境外发债，因此328.95亿元全是境内债，其中公司债发行174.95亿元，环比增加212.4%，同比减少1%；中期票据发行145亿元，环比增加253.7%，同比减少9.4%，境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、华侨城、万科等国企央企或优质混合所有制企业。从全年累计数据来看，1-7月的房企发债规模达2082.78亿元，其中境内债券为2001.56亿元，占比为96.1%，相比于1-6月的95.37%又提高了0.73个百分点。

2023年7月80家典型房企新增债券类融资成本为3.49%，环比提高0.37pct，同比下降1.48pct。2023年1-7月80家典型房企新增债券类融资成本3.65%，较2022年全年下降0.58个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.47%，较2022年全年降低0.07个百分点。

具体企业表现来看，7月债券发行量最大的企业是招商蛇口，企业在本月发行了2笔共50亿元的公司债。本月发行债券的企业有15家，发债企业个数环比增加5家。从发债年限来看，华润置地发行了1笔期限长达10年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的1笔公司债利率为2.79%，是本月房企发行的所有债券中最低。

债券到期及违约

本月到期638亿元
隆基泰和宣布进入司法重整

7月将有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元，环比增加82.81%。提前关注到2023年8月将有35笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为534亿元，环比减少16.3%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是龙湖和首开分别于2018年发行的两笔均为30亿元的公司债。

在债务违约方面，本月26日隆基泰和宣布公司因流动性危机并向法院申请重整，近日已裁定受理。整体来看，近期融资方面的支持性政策仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。

IPO和增发

众安智慧生活完成上市
雅居乐期后完成配股

本月18日众安集团旗下的物业公司众安智慧生活完成了上市，共发售约1.56亿股股份，所得款净额共约1.13亿港元，但是没有企业提交招股书。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。

而在增发配股方面，本月没有企业进行配股融资，期后雅居乐则在8月1日宣布以先旧后新方式配售3.46亿股，筹资约3.87亿港元，同时碧桂园也传出了配股计划。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。

股价变动

政策利好频出
超过90%的A股地产相关股整月上涨

本月A股整月上涨的地产股占比将近94%，仅有4支股票整月下跌；而H股整月上涨的地产股占比也达到了47%。在H股方面，本月荣盛旗下的物业公司荣万家是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价在6月21日宣布收购河北金项物业集团80%股权之后就进入了上升通道，到7月末虽然略有回调，但整月涨幅也达到了45.74%。

在A股房企方面，本月金科股份的涨幅较大，企业股价在7月一共迎来了8个涨停板，主要是因为企业在6月份开启保壳计划之后，7月1日又引入了央企AMC长城资管作为战投，4日完成了111.97亿元境内债券的展期，再加上本月房地产利好政策频出，A股房地产板块整体大涨，因此使得企业本月涨幅达到了128.83%。

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